Как поменялись условия аренды в столичных торговых центрах

Снижения арендных ставок на площади в киевских ТРЦ в нынешнем году уже не предвидится, во всяком случае, в лучших комплексах, которых в столице, согласно данным компании Jones Lang LaSalle, всего 10 из существующего 21 объекта. Причина - в возросшем спросе на торговые квадраты

Если в III квартале прошлого года в киевских ТРЦ было 2,4% свободных площадей, то во II кв. этого года - уже не более 2%. Правда, в июле в городе появилось еще 45 тыс. кв. метров профессиональных торговых площадей (открылась вторая фаза ТРЦ «Дрим Таун»). Тем не менее, дополнительные квадраты вряд ли приведут к снижению стоимости аренды. Дело в том, что локальные и международные операторы продолжают активную экспансию на столичном рынке.

«В III кв. 2011 года российская сеть кинотеатров «Кронверк» открыла первый объект в Киеве в составе ТРЦ «Скай Молл». В этом же ТРЦ был открыт первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети «Сити-боулинг». В составе второй фазы ТРЦ «Дрим Таун» начал работу первый на столичном рынке супермаркет одесской сети «Таврия-В» - «Космос», - а также состоялось открытие первого в Украине супермаркета косметики и парфюмерии российской сети «Л'Этуаль», - отмечает Елена Бозаджи, руководитель отдела исследований в Киеве компании Jones Lang LaSalle.

Также планируют открывать свои первые магазины в Киеве зарубежные ритейлеры - «М.видео» (супермаркеты бытовой техники и электроники, Россия), «Рив Гош» (магазины косметики и парфюмерии, Россия), Real (гипермаркеты, Германия). «По нашим прогнозам, к концу года арендные ставки в лучших торговых объектах вырастут на 10-15%. В остальных ТЦ подорожание аренды будет меньше - 3-5% в год», - говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis.

Ставки сделаны
В середине лета арендовать площадь в наиболее посещаемых ТРЦ Киева можно было, по данным компании CB Richard Ellis, за $100-170 кв. м/месяц без НДС и операционных расходов (для типичной галерейной секции площадью 120-200 кв. м). В остальных торговых комплексах 1 кв. м сдавался за $50-85. Оплата аренды осуществляется в гривне, как правило, помесячно, иногда на 2-3 месяца вперед. Договоры с обычными арендаторами заключаются в среднем на 3-5 лет, с якорными - на 10-15 лет.

«Рост розничной торговли дал возможность собственникам ТЦ диктовать условия и отказаться от уступок - арендных каникул, компенсации за ремонт помещения, скидок, фиксации курса валют и т.д.», - рассказывает Наталья Копыл, генеральный директор FIM Consulting Plus. Теперь все расходы по внутренней отделке помещений несет арендатор, владелец обязуется лишь поддерживать внешний вид здания и помещений общего пользования.

Ставка аренды в основном фиксированная, крайне редко она зависит от торгового оборота съемщика (4-5% - для якорных и 10-15% - для остальных арендаторов), но и в этом случае существует минимальная стабильная цена. «В отличие от развитых рынков, где процент от оборота в качестве арендной ставки - явление типичное, на украинском рынке существуют определенные трудности, связанные с внедрением плавающей арендной ставки. Например, контроль точности данных по товарообороту, предоставляемых оператором», - отмечает г-жа Крестинина.

Поэтому, например в ТК «Олимпийский», арендная ставка фиксированная. По словам Максима Дячкова, сотрудника отдела аренды комплекса, устанавливается она в январе каждого нового года (индексация составляет не менее 3%) в гривне на год, и в дальнейшем на ее изменение влияет только инфляция. Вместе с тем, по данным компании Aurora Development, по вновь заключенным договорам аренды фиксируется ежегодная индексация ставок минимум на 10-15% в год.

Размер цены аренды зависит от профиля арендатора, площади помещения и расположения его в торговом центре (этаж, поток посетителей), стоимости коммунальных услуг, эксплуатационных и маркетинговых затрат арендодателя. Эксплуатационные платежи включают плату за уборку помещений общего пользования, обслуживание инженерных сетей, охрану, услуги по управлению, арендные платежи за землю/земельный налог, страховку здания и в среднем составляют для якорных арендаторов 1-2$/кв. м в месяц и 3-5$/кв. м в месяц - для остальных. Коммунальные услуги (кондиционирование помещения, обогрев, обслуживание эскалатора и т.д.) обойдутся, по словам Максима Дячкова, в среднем в 38 грн./кв. м.

Проверка на соответствие
Арендовать магазин в лучших торговых центрах получится далеко не у каждого предпринимателя. «При выборе будущих съемщиков опытные девелоперы руководствуются разработанной концепцией и портретом арендаторов объекта. В концепции четко прописаны требования касательно категории магазинов, уровня установленных в них цен, где и в каком соотношении каждый из арендаторов должен быть расположен и т.д.», - отмечает Наталия Миколайчук, заместитель директора, руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине.

К примеру, в торговом комплексе «Олимпийский» не предоставляют место для аренды под продуктовую группу товаров. В ТРЦ «Караван» товары потенциальных арендаторов должны соответствовать ценовому сегменту «средний» или «средний+». В то же время в торговом доме «Амстор» арендаторы не ограничены рамками определенной целевой аудитории.

Таким образом, столичные ТРЦ, успешно пережившие кризис, еще сильнее дифференцируются от менее посещаемых объектов и ввиду дефицита профессиональных площадей не планируют снижать стоимость аренды, которая уже превысила докризисный уровень.

statuspress.com.ua