Арендаторы офисных помещений перемещаются за пределы ЦДР

Одной из основных тенденций развития киевского рынка офисной недвижимости, которая наблюдается в последнее время, является децентрализация, когда основная масса арендаторов офисных помещений перемещается из центра за пределы ЦДР

Эти процессы уже прошли в европейских столицах, проходят в Москве, к этому также постепенно приходит и Киев. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), к примеру, в Киеве около 80% офисных площадей, находящихся в процессе строительства, расположены вне центрального делового района (ЦДР), в Москве данный показатель находится на уровне 85%, а в Париже и Праге - более 90%.

увеличить Географическая структура строящихся офисных площадей

увеличить Географическая структура существующих офисных площадей

По данным Jones Lang LaSalle

Тенденция к децентрализации находит поддержку и со стороны арендаторов офисных помещений. Так, в отдаленных от центра города бизнес-центрах были заключены самые крупные в этом году сделки на рынке недвижимости. В частности, топливная компания «ТНК-BP», фармацевтическая компания Nycomed (интересы которой представляли консультанты CBRE) и международный дистрибьютор алкогольной продукции Pernod Ricard арендовали более 8500 кв. м суммарно в недавно открывшемся бизнес-центре Eleven в Соломенском районе который реализовывался JLL на эксклюзивной основе, а управляется компанией CBRE. Также в этом году при участии JLL состоялась крупная сделка, в результате которой шведский банк Swedbank арендовал около 5000 кв. м в новом бизнес-центре «Риальто» на ул. Новоконстантиновская, 18, став его первым якорным арендатором.

«Аренда офиса в качественном, но не центрально расположенном бизнес-центре, позволяет компаниям существенно сократить расходы и получить при этом дополнительные выгоды, к примеру, в качестве достаточного количества парковочных мест, развитой инфраструктуры, эффективного планирования офисного пространства и т.д.», - объясняет Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL (Ukraine).

Как отмечает Владислав Ремень, руководитель отдела офисной недвижимости CBRE, компании, офисы которых не связаны непосредственно с представительской функцией, охотно располагаются в качественных зданиях вне центра. В основном, это FMCG компании, фармацевтические, телекоммуникационные и IT компании и компании-экспортеры. Учитывая большой штат персонала, такие компании, по мнению эксперта, предпочтут разместить офис в качественном бизнес-центре с нецентральным месторасположением (класс В), чем в таком же по техническим параметрам, но в центре (класс А), получив при этом довольно существенную экономию.

Еще одной особенностью рынка профессиональных офисных помещений Киева, как отмечают эксперты CBRE и JLL, является дефицит качественных помещений класса B.

По данным CBRE, на сегодняшний день помещения класса В составляют около 68% в общей структуре предложения офисных площадей на рынке Киева. Если смотреть на класс В в целом, то предложения на рынке достаточно: за последние два года в эксплуатацию вводились преимущественно бизнес-центры этого класса, и вакантность в данном сегменте остается на высоком уровне - 14%.

Владислав Ремень отметил, что по сравнению с классом А и С, где технические параметры зданий практически однородны в каждом из этих сегментов, классу В присуща противоположная ситуация - здания данной категории представляют собой довольно обширную и неоднородную группу, где количество действительно профессиональных объектов на самом деле не так велико, как может показаться на первый взгляд.

«По состоянию на конец 3 кв. 2011 г., уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах класса В, которые появились на рынке на протяжении 2008-2010 гг. и находятся на правом берегу, уже не превышает 5%», - подчеркнул эксперт CBRE.

«Что касается новых объектов этого года, то наиболее ярким примером качественного бизнес-центра класса В является БЦ Rialto. Позиционируясь, как офисный центр класса В+, по качественным характеристикам он ни в чем не уступает бизнес-центрам класса А», - сказал Андрей Жамкин.

Среди характеристик БЦ Rialto эксперт отметил оснащенность современным оборудованием, в том числе полностью автоматической централизованной системой вентиляции и кондиционирования HVAC, системой оповещения о пожаре, двумя независимыми вводами электричества от двух разных подстанций. В качестве дополнительных преимуществ данного бизнес-центра названы наличие дизель-генератора, UPS модулей, а также осуществление арендодателем развозки сотрудников арендаторов на брендированных автобусах между бизнес-центром и станцией метро «Тараса Шевченко».

В.Ремень в свою очередь отметил, что данный объект будет востребован на рынке, особенно если учесть, что в ближайший год может наблюдаться дефицит предложения профессиональных объектов класса В.

Эксперты CBRE и Jones Lang LaSalle сошлись в своих прогнозах относительно будущего дефицита офисных помещений в классе В, подчеркнув, что несмотря на тот факт, что на 2012 г. запланировано к вводу более 200 000 кв. м, большинство профессиональных объектов ожидается только к середине - концу следующего года, более того, около 60-70% будет представлено объектами класса А.

prometr.ua